賃貸オフィス・オフィス選びのコツ☆賃貸契約について

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現在オフィス・オフィスの移転を考えております。そこで、賃貸契約書をみて疑問に思ったことがあり質問させていただきます。契約期間内の解約のところに6か月前に書面をもって通知するかまたは 6か月分の家賃相当額をもって即時解約できるとありますが、いままではその項目が3か月前というのが多かったように思います。次の物件を探してスムーズに移転するために3か月くらいならわかりますが６か月とは長すぎませんか？？？この期間に対しての法的な決まりなどはないのですか？仮に契約書の中に 1年前までに書面をもって通知とあった場合にも従わなければいけないのですか？？住居用と店舗やオフィス用では違いがあったりしますか？？？質問多くなってすみません。よろしくお願いします。

回答

民法は一般法であり、借家法は特別法です。特別法は一般法よりも優先されます。ただし、オフィスなどの商用契約においては、借地借家法は無関係です。借地借家法とは、契約知識において事業者＞店子という力関係が生ずるために、弱者保護を目的とした法律です。一方商用契約においては、賃貸物件経営者と事業経営者という立場であり、当事者同士の力関係・知識は同等と解釈されます。なお消費者契約法も同様です。民法では確かに定めのない場合は3ヶ月と定められていますが、それよりも契約自由の原則により、本契約の特約は有効と考えられます。

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賃貸オフィス選びについて。隣人の騒音を避けるための賃貸オフィス選びのコツ(間取りや構造の選び方)があったら教えてください。(一人暮らし物件です。) たぶん私は音に対してとても神経質で、今のアパートの住人の騒音にとても困っています。木造→軽量鉄骨→鉄骨→鉄筋コンクリートという目安があると思いますが、実際、種別より構造で決まると聞きます。例えば、賃貸オフィス建物の真ん中に玄関があって直接部屋どおしは隣合ってないような賃貸オフィスや、リビングどおしは隣合っていない(キッチンや風呂で隣合っている)建物、１フロア１戸の建物とかはいかがですか。木造だと階下の住人の音も気になりますよね？(今のアパートは階下は大家さんのオフィスで夜は不在なので階下の音の不快さはよくわかりません。) １つ前の質問で現状を詳しく書きましたが、長文すぎると解答いただけなそうなので、短くしてもう一度書き込ませていただきました。どうぞよろしくお願いします。

回答

音に敏感とのことであれば、RC（鉄筋コンクリート）構造の賃貸オフィス物件を選ぶのがまず間違いないでしょう。賃貸オフィス表参道の上下階の音に対しては、収納や部屋の間仕切り扉で、引戸や折戸で下にレールがひいてあるようなものがあると、開け閉めのたびにガラガラと響く可能性があります。引戸でも上から吊ってあるような形式や、開戸を使っている物件では心配が少ないです。先の方が書かれているように、一般的に分譲物件の方が建物自体の基本的な仕様は高いので分譲の建物が賃貸オフィスに出ているようなものは安心して住むことができるでしょう。ただし、上階や隣がファミリーだと、子供がドスンドスン暴れる音などが響く可能性もあるので事前に聞いた方が良いと思います。それから、隣や上下階でなくても、鉄筋コンクリートの物件でも、階段だけは鉄骨のことがあります。住む階が低い場合（2階や3階）では、階段を使う人がおり、足音がかなり響くことがありますので注意が必要です。それ以外の構造でとのことであれば、珍しいですが1フロア1戸は隣がいないので基本的に音は気になりません。（自分がそのような鉄骨造に住んでいました）隣がいる場合、隣との境の壁が何でできているか、防音対策をしているかによってまったく変わってきますが仲介の不動産屋はそんなことまで知りませんし、聞いてもわからないと思ってください。（運任せ）間取り的には、部屋同士が隣あわず、水場や収納を介していると、音は聞こえにくくはなります。ただしトイレのペーパーをからからする音はかなり響くので、水場が隣り合っている対称プランでは注意してください。

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